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REGLAMENTO DE CONSTRUCCiÓN RESIDENCIAL LA HACIENDA

consideraciones generales

GENERALIDADES

El condominio La Hacienda, se dedicará exclusivamente para propósitos residenciales. El condominio en su conjunto y las fincas filiales consideradas como unidades individuales han de respetar las limitaciones de índole urbanística acorde a los señalado

Se considera de cumplimiento obligatorio que todo proyecto de construcción de casas en el Condominio La Hacienda deberá ajustarse estrictamente a lo establecido en el diseño de sitio oficialmente aprobado por las instituciones públicas y las disposiciones del presente Reglamento y las disposiciones del reglamento de condominio.

El presente Reglamento de Construcción contiene normas especificas relacionadas con las líneas de retiro, ubicación de obras de construcción, diseño de exteriores, cubiertas de techo, caminos y rampas de acceso, instalación de antenas convencionales y parabólicas, áreas de servicio, elementos divisores, portones, iluminación de exteriores, cableados eléctricos y telecomunicaciones, entre otros involucrados en el proceso de construcción de las diferentes unidades habitacionales. Así mismo este reglamento brinda los lineamientos generales y guías a cumplir por los interesados para la correcta coordinación de actividades logísticas vinculadas a los procesos constructivos, de manera que las mismas no atenten contra el bienestar común de los propietarios del condominio.

Para diseñar, construir, expandir, agregar o modificar unidades habitacionales y/o construcciones adyacentes, el propietario de cada finca filial de propiedad individual respectiva, deberá observar estrictamente todas las servidumbres, retiros y restricciones impuestas sobre la propiedad según lo indicado en el presente Reglamento de Construcción y contar con la aprobación del Comité Constructivo para dar inicio a sus obras.

Se da por entendido que todos los planos y demás documentos requeridos al momento de ser presentados al Comité de Arquitectura y Construcción (CAC) para la correspondiente aprobación de solicitud de construcción, remodelación o ampliación y visto bueno de definición de fecha de inicio de obras que ya habrán de haber sido aceptados y evaluados por todas las instituciones gubernamentales vinculadas y por tanto gozaran de todos los visados, sellos y permisos de construcción requeridos para la ejecución de las obras de construcción en apego formal y estricto al marco legal establecido y vigente .

ASPECTOS URBANísTICOS

El condominio La Hacienda como un todo ha sido diseñado en cumplimiento de las disposiciones urbanísticas contenidas en la normativa vigente y modificaciones aprobadas que involucran a instituciones como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo INVU, el Ministerio de Salud, el Ministerio de Ambiente y Energía MINAE, la Municipalidad de Santa Ana, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA y otros. De la misma manera todo propietario de cada finca filial de propiedad individual deberá considerar en el diseño y construcción de su unidad habitacional todo aspecto vinculante para su aplicación.

Comité Arquitectura y Construcción LA Hacienda (CAC).

Conformado para velar por todos los asuntos relacionados al cumplimiento de aspectos urbanísticos, arquitectónicos y constructivos de las edificaciones a realizar en todas las fincas filiales de propiedad individual y áreas comunes que componen el condominio.

Este comité estará conformado por tres miembros a elegir por el administrador del condominio con aval de la Junta Administrativa, y gozaran de formación comprobada en áreas de ingeniería, arquitectura y construcción, y tendrán a su cargo la interpretación y aplicación del reglamento de construcción y de todos los asuntos relacionados.

Hasta que se designe y consolide la Junta de Administración del Condominio de carácter permanente, este comité estará conformado por representantes de la firma desarrolladora Grupo Inmobiliaria Génesis.

Los propietarios de condominio están obligados y son los únicos responsables de la contratación de un profesional responsable acreditado que asuma la responsabilidad sobre los términos de diseño, integridad estructural, seguridad, aplicación de códigos y estándares estructurales de las obras a ejecutar en sus propiedades y bienes a construir.

TRAMITE GENERAL PARA OBTENCION DE VISTO BUENO DE CONSTRUCCION

Todos los propietarios de condominio que deseen llevar a cabo construcciones nuevas o modificaciones y agregados a construcciones existentes deberán cumplir con el procedimiento indicado en este reglamento y presentar los formularios anexos al presente documento debidamente cumplimentados con la información solicitada.

Revisión conceptual

Todo propietario debe presentar al Comité de Arquitectura y Construcción el anteproyecto de su residencia y un croquis con esquema conceptual de diseño arquitectónico y paisajístico. Se deberá mostrar en el croquis conceptual de conjunto la ubicación de la obra en el lote afiliado, cumpliendo con los lineamientos establecidos en el presente reglamento interno en lo referente a retiros, rampas vehiculares de acceso y obras exteriores la identificación de los árboles existentes en el lote con un tronco igual o superior a quince centímetros de diámetro (15cms), medidos a una altura de un metro sobre nivel de suelo, así como identificación en plano mediante una equis de todos aquellos árboles a ser retirados.
Se deben ubicar todas las estructuras propuestas para la obra a escala, indicando áreas de acceso, área de construcción, estructuras exteriores, piscinas, cerramientos, equipos de aire acondicionado, tanques de agua, tanques de gas, antenas, etc.

La propuesta de anteproyecto arquitectónico de la residencia deberá indicar a escala la propuesta de distribución arquitectónica mostrando la proyección de techos, incluyendo al menos dos elevaciones (frontales, posteriores y laterales), se deben indicar en notas todos los acabados propuestos.

El comité de Arquitectura y Construcción deberá brindar respuesta formal con recomendaciones o aprobación de propuestas, en un periodo de tiempo no mayor a diez días hábiles (10) posterior a la fecha de entrega por parte del propietario de todos los documentos y requisitos requeridos

Solicitud de visto bueno para inicio de construcción obra nueva

El Comité de Arquitectura y Construcción CAC, debe aprobar todos los aspectos del diseño arquitectónico, incluyendo jardines y obras exteriores y conceder un visto bueno al propietario para la construcción de las obras. Para ello, el propietario interesado debe presentar al CAC los planos constructivos correspondientes visados por el C.F.I.A.y con los permisos de construcción pertinentes otorgados por las instituciones gubernamentales respectivas (Ministerio de salud, Instituto de Seguros, Acueductos y Alcantarillados, Municipalidad, etc.) y formulario de solicitud de visto bueno cumplimentado con datos requeridos.

El CAC una vez revisados los planos y cotejados contra el anteproyecto y croquis conceptual presentados de previo, extenderá en un plazo no mayor a diez días hábiles (10), el correspondiente visto bueno para el inicio de obras, este visto bueno tendrá una vigencia de 6 meses, si cumplido este plazo las obras no pudieron iniciarse, el interesado deberá someter de nuevo su solicitud.

Solicitud de visto bueno construcción modificación, ampliación o agregado

En el caso de modificaciones, ampliaciones o agregados, todo propietario del condominio presentara al Comité de Arquitectura y Construcción, una solicitud de aprobación a la que anexará planos donde se muestre el conjunto general y el detalle del agregado o área a modificar, señalando además en una tabla de simbologías todos los acabados y materiales a utilizar en cumplimiento con lo señalado en este reglamento sobre retiros, alturas, estructuras, etc.

Los planos requeridos se deberán presentar a escala en versión electrónica o impresos.

En todo caso se considerara obligatorio que toda modificación y ampliación se ubique dentro del área delimitada por los retiros establecidos. En ningún caso se aprobara la construcción de modificaciones o agregados que impliquen un área final construida superior al área de cobertura aprobada para la finca filial de acuerdo al Plan Regulador vigente al momento de la obra.

Cambios a obra en proceso de construcción.

Si durante la marcha de la construcción es necesario modificar los planos o las obras aprobadas previamente, el propietario deberá dirigir solicitud escrita indicando la justificación del cambio antes de proceder a la realización de los mismos.

REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIóN

ASPECTOS GENERALES DE DISEÑO ARQUITECTóNICO.

No se establece ninguna restricción sobre el estilo arquitectónico de las obras y edificaciones a ejecutar, sin embargo se deberá considerar por parte del propietario el diseño de estructuras y edificaciones respetuosas al concepto urbanístico y de arquitectura de conjunto desarrollado en las áreas comunes.

Con el propósito de establecer la unidad visual, uniformidad y armonía arquitectónica de todo el proyecto, el Comité de Arquitectura y Construcción y posteriormente la Junta Administrativa designada serán responsables de velar por el firme cumplimiento de lo establecido en el presente reglamento de construcción.

ALTURAS DE EDIFICACIONES.

Se establece para todas las viviendas sin excepción y como parámetro de estandarización una altura máxima de dos pisos, considerando altura interior de piso a cielo no menor de dos metros cincuenta y cinco centímetros (2.55m).
Para las viviendas de un solo nivel se establece una altura máxima interior de siete metros (7.00 m).
La altura máxima exterior no deberá exceder los nueve metros de altura (9.00m)

Para obras y/o estructuras complementarias y como terrazas, decks o barbacoas, garajes, cobertizos, bodegas y demás construcciones que pudieran ubicarse separadas a las viviendas, se establece una altura máxima de 4 metros desde nivel de piso terminado a punto mas alto de cumbrera de techo.

El Comité de Arquitectura y Construcción, deberá conocer de previo todos los anteproyectos y velar por el cumplimiento de los términos establecidos en el presente reglamento de construcción. Este comité estará conformado por tres miembros a elegir por el administrador del condominio con aval de la Junta Administrativa, y gozaran de formación comprobada que permita la función de contralor de obras y aplicación e interpretación del presente reglamento de construcción y de todos los asuntos relacionados.

Hasta que se designe y consolide la Junta de Administración del Condominio de carácter permanente, este rol será asumido por la desarrolladora Grupo Inmobiliaria Genesis.

AREAS DE COBERTURA Y AREAS DE CONSTRUCCION.

La Municipalidad de Santa Ana ha definido en al certificación de uso de suelo extendida para el proyecto, una cobertura máxima no mayor al 70 % del área de cada finca filial.

Dentro de este marco de referencia se establece internamente para el condominio una cobertura máxima obligatoria del 60%, como área máxima de área techada y se permitirá hasta un 70% cuando se consideren piscinas, decks, terrazas y áreas de circulación sin techo.

Al calcular el área máxima de construcción se deben considerar e incluir todas las proyecciones que se extiendan por el perímetro o pared exterior así como considerar todas las áreas “suaves” tales como cobertizos, decís, terrazas, rampas y otras.

Cada propietario deberá considerar el plantar como mínimo el 5% del área del lote con especies de árboles y plantas adecuadas a la región. El Comité de Arquitectura y Construcción CAC evaluará la posible reducción de este porcentaje ante solicitud formal del propietario para aquellos casos que se consideren excepcionales.

LINEAS DE RETIRO.

Se han establecido varios retiros mínimos para garantizar la homogeneidad en criterios en todas las fincas. El retiro frontal mínimo establecido será de 5 metros a partir de la línea de propiedad, igualmente el retiro posterior de cada propiedad se estableció en un mínimo de 5 metros, y los retiros colindantes se han definido como mínimo en 2 metros. En todo caso los retiros indicados son referenciales y se han establecido como mínimo, pudiendo el propietario a mejor criterio incrementar estas dimensiones, más no así reducir las mismas.

En el caso de aquellas propiedades que posean dos frentes a calle, o en el caso de las fincas filiales que se han unificado conformando una isla, se deberá indicar por parte del propietario al Comité de Arquitectura y Construcción CAC, que lindero de la propiedad se considera frente de la misma y en este frente se deberá mantener el retiro de construcción como mínimo en 5 metros, considerando además para retiro posterior un mínimo de 5 metros y los mismos 2 metros para retiros laterales o colindantes.

Regirán los siguientes retiros mínimos obligatorios de construcción.
Retiro frontal: Cinco metros (5m) a partir de línea de propiedad.
Retiro posterior: Cinco metros (5m) Dentro de este retiro se podrán edificar obras exteriores como terrazas y piscinas.
Retiros laterales mínimos: Dos metros (2m).

UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES.

De manera previa a la ejecución de planos constructivos Todo propietario deberá presentar al Comité de Arquitectura y Construcción CAC para su aprobación y comentarios, la ubicación de todas las construcciones a desarrollar en su propiedad. Con este objetivo desarrollará un croquis donde se muestren las proyecciones de cubierta de techos y paredes perimetrales así como la ubicación de todo tipo de obra exterior tales como terrazas, áreas de piscina, cobertizos, accesos vehiculares, rampas y otros.

La ubicación de toda construcción debe implicar la menor interferencia posible a las condiciones naturales del ambiente. De existir árboles dentro de las líneas de retiro de la propiedad debe evitarse su eliminación a menos que se compruebe como inevitable por razones topográficas o la forma de la finca filial. No se pueden talar, cortar o eliminar árboles sin consentimiento de la entidad gubernamental correspondiente y de la Administración del condominio, de otra manera la parte responsable asumirá todas consecuencias.

CERRAMIENTOS LINDALES Y SETOS VIVOS.

Con el propósito de establecer la unidad visual, continuidad y armonía arquitectónica de todo el proyecto solo se permitirá el uso de vallas naturales de seto vivo en las divisiones o linderos perimetrales de cada finca filial individual. Los seto permitidos para este tipo de vallas son Bambú Pequeño, enredaderas de flor, Ficus, Podocarpus, Ginger, Santo
Domingo., Buganvilias, Júpiter, Narcisos, Mano de tigre, Hiedra o similares. Cualquier otro tipo de seto deberá ser aprobado por el Comité de Arquitectura y Construcción y por la Junta Administrativa.

Si el propietario tiene algún tipo de mascota que pueda traspasar a las propiedades vecinas, deberá utilizar malla o verja con la valla natural, de tal forma que el seto vivo cubra tal malla o verja en su totalidad. Sin embargo estos setos deberán mantenerse debidamente podados, para que no sobrepasen las propiedades vecinas y además no podrán sobrepasar los treinta centímetros (30cm) de altura sobre la malla o verja, según sea el caso. La altura de malla o verja a utilizar no deberá exceder el metro ochenta centímetros de alto. (1.80 m).

Se recomienda el uso de materiales naturales para exteriores tales como madera, ladrillo, estuco, adobe y piedra, pero su uso específico dependerá de la aprobación del Comité de Arquitectura y Construcción.

Se prohíbe el uso de bardas, muros y cercas en los frentes de propiedad. Solo será permitido el uso de vallas naturales de seto vivo sembradas en línea con la fachada de la residencia. No será permitido sembrar setos en frente de las casas, en el retiro frontal o la línea de la propiedad de la finca filial.

DISEÑO DE OBRAS EN EXTERIORES.

Todas las estructuras ubicadas separadamente de la edificación principal, incluyendo pero en forma limitante barbacoas, decks, invernaderos, cobertizos, aguas turbulentas, piscinas, estacionamientos o garajes, deberán ubicarse dentro de las líneas de propiedad y retiros establecidos. El diseño arquitectónico de estas estructuras adicionales deberá ser consecuente con el diseño de la estructura principal y ubicarse razonablemente oculta de la vista de los lotes adyacentes.

En términos paisajísticos se requiere de la confección de un croquis paisajístico para todas las fincas filiales a fin de mantener la homogeneidad en criterio de diseño y respeto al ambiente.

EL CAC dictara su visto bueno sobre el criterio paisajístico al igual que sobre el criterio arquitectónico, por tanto si se desean colocar elementos como buzones, fuentes, pedestales, pérgolas, o similares, estos se deberán adquirir e instalar de acuerdo a las indicaciones del CAC.

Todo equipo recreativo incluyendo pero sin limitarse a columpios, toboganes, subibajas, casas de juguete, etc. requiere de aprobación previa para su instalación.

Se prohíbe la construcción de casas en los árboles.

No se puede cortar ningún árbol saludable o enfermo, con un tronco de quince centímetros de diámetro o superior, medido a una altura de un metro (1.00m) sobre el nivel de suelo. En caso de requerirse la corta, se deberá extender una solicitud formal al CAC o Administrador del condominio adicionando la aprobación de la entidad gubernamental correspondiente.

Los reforzamientos y conformación de terrenos con elementos de piedra, muros de retención, gaviones y mamparas deberán ser diseñados por un profesional en ingeniería debidamente inscrito ante el CFIA, y las obras se podrán construir únicamente previa aprobación del CAC.

Para efectos de este reglamento se define una piscina como una estructura dentro de un terreno que cubra un área mínima de 6.25 metros cuadrados, y almacene un contenido de agua que se ubique a un mínimo de noventa centímetros de profundidad y que no podrá ocupar un área que exceda el 4.5% del total de la finca filial. El diseño, construcción y ubicación de piscinas, equipos relacionados y estructuras accesorias esta sujeto a aprobación del CAC. En caso de que la piscina sea posterior a la edificación principal, propietario deberá someter al CAC un croquis a escala del lote o finca filial, mostrando la ubicación de las estructuras existentes, así como de la piscina. No se podrán construir cercas con altura mayor al metro veinte centímetros alrededor de la piscina.

CERRAMIENTOS DE ZONAS ESPECIALES.

Las zonas de tendederos de ropa, ubicación de equipos exteriores para unidades de aire acondicionado, tanques de agua, tanques de gas, bodegas, perreras, talleres personales, viveros, y depósitos de basura, no podrán estar expuestos desde ningún punto a las zonas comunes o propiedades vecinas y deben construirse tomando en cuenta los retiros de construcción establecidos.

Para estas zonas especiales solo se permite el uso de valla natural de seto vivo.

El Comité de Arquitectura y Construcción se reserva el derecho de modificación del diseño y acabados de estas áreas escogidas por el propietario en caso de que las mismas difieran o atenten contra el ornato general del condominio.

FACHADAS.

Las fachadas de las casas deberán de tener armonía entre ellas, ser similares o como mínimo congruentes con los lineamientos arquitectónicos del Condominio.

El concepto fundamental es que las fachadas respeten la unidad visual del proyecto, por lo cual el diseño arquitectónico, los elementos estructurales o de ornato y los acabados (materiales, texturas, colores) deberán mantener el equilibrio, belleza y apariencia que requiere una manifiesta armonía del conjunto.

Todo propietario deberá considerar en su diseño los lineamientos establecidos en el presente reglamente respecto a los acabados y al uso de materiales, texturas, o colores.

En fachadas principales (frontales y posteriores) se deberá hacer uso de materiales con textura natural tal como madera, enchapes de piedra tipo mollejón rosado o crema de cantera local, ladrillo de arcilla con tratamiento anti-hongos en acabado mate, o acabados en estuco, en colores dentro de la gama de tonalidades que brinda el color beige, siendo posible la combinación con elementos color blanco.

Para los efectos correspondientes el propietario deberá solicitar al Comité de Arquitectura y construcción el suministro de la paleta de colores aprobada.

RAMPAS DE ACCESO.

Se aprueba para la construcción de rampas de acceso vehicular el uso de materiales tales como concreto, concreto teñido, concreto estampado, ladrillo, adoquines, asfalto o combinaciones de los mismos. No se permiten pistas de acceso sin pavimentar o el uso de materiales sueltos como piedra picada, grava o viruta, zacate block.

El ancho de la pista o rampa de acceso no puede exceder los 5 metros excepto en los accesos directos a garajes o en los radios de entrada de la calle donde el pavimento puede ensancharse a siete metros con cincuenta centímetros como máximo.

El radio de viraje recomendado para una pista circular no debe exceder los siete metros (7.00m), pero no podrá ser menor de cinco metros (5.00m).

Se pueden añadir estacionamientos para visitantes y áreas de giro en las fincas filiales de propiedad individual, siempre que estos se ubiquen dentro de los retiros obligatorios señalados.

CUBIERTAS DE TECHO.

No se permite para las cubiertas de techo expuestas el uso de materiales constructivos reflectivos tales como aluminio, zinc expuesto o inclusive laminados post-formados.

Se recomienda el uso de tejas de arcilla o barro en colores tierra, con acabado antiguo o simulación de antiguo.

El ángulo de pendiente recomendado es de treinta grados (30) y el máximo recomendado será de cuarenta y cinco grados (45). Si el propietario desea utilizar otro tipo de material o pendiente deberá solicitar aprobación al Comité de Arquitectura y Construcción.

En caso de existir aberturas en techo incluyendo pero no limitándose a ventosas de plomería, extractores de aire, unidades de aire acondicionado, conductos y salidas de humo u otros, deberán ubicarse en la parte menos visible de la cubierta de techo. Queda excluido de esta indicación la ubicación de chimeneas únicamente.

Se debe evitar el uso de tragaluces visibles en la elevación frontal de las residencias.

CANOAS.

En general, se recomienda el uso apropiado de canoas y como colector de aguas de lluvia, haciendo uso de bajantes únicamente en aquellos casos donde se requieren para impedir que el agua de lluvia penetre en la casa o se derrame en paredes.

Las canoas y bajantes no son de uso obligatorio y los diseños que consideren caída libre de las aguas no tendrán objeción siempre y cuando el diseño considere un sistema de recolección y manejo de estas aguas hacia el sistema pluvial general del condominio.

No se aceptaran los diseños con caída libre de aguas que permitan la libre escorrentía que eventualmente pueda afectar a propiedades vecinas.

ALEROS.

Los aleros de las casas no deben superar los cien centímetros (100cm) de la línea de construcción permitida.
Todo elemento tipo alero propuesto deberá considerar especificación de tratamiento fungicida de manera que se controle la aparición de manchas por hongos y humedad en los mismos.

ANTENAS.

La ubicación e instalación de antenas de radiocomunicación y antenas parabólicas queda sujeta a aprobación del CAC.

El tamaño máximo permitido para las antenas parabólicas es de 1.00 metro de diámetro.

El criterio general aplicable por parte del CAC para la aprobación de ubicación de antenas considerará que en todo momento se logre la reducción de impacto visual desde cualquier calle interna, área común o fincas filiales vecinas.

VENTANAS.

Toda ventana lateral y posterior deberá respetar los retiros indicados por el plan regulador vigente al momento de la construcción.

Cuando la residencia está ubicada a menos de tres metros (3 m) de los retiros laterales y posteriores, las ventanas laterales y posteriores del segundo piso no podrán tener una altura menor a un sesenta centímetros (0.60mts) distancia del piso al borde inferior de la ventana.

Se recomienda el uso de sistemas de ventaneria en perfiles de aluminio anodizado o pintado color bronce o tabaco así como el uso de marcos de madera natural tratada contra la humedad y el descoloramiento por radiaciones UV.

Se prohíbe el uso de elementos de ventanería y puertas en aluminio anodizado natural o mil finish.

Se prohíbe el uso de sistemas convencionales de celosías en aluminio y vidrio para ventanas expuestas a áreas comunes. Se recomienda en estos casos el uso de sistemas de apertura proyectables, abatibles, corredizos o de guillotina.

VIDRIOS.

No se permite la instalación de ningún tipo de vidrio de color, reflectivo o con acabado espejo. En caso de utilizar marquetería de aluminio o polivinilcloruro (pvc), esta deberá ser color tabaco o bronce. Se recomienda el uso de marcos con acabado de madera natural.

No se permite la instalación de vitrales en las ventanas expuestas a zonas comunes.

Todas aquellas ventanas con apertura para sistemas de ventilación deberán ser del tipo proyectable, corrediza o de guillotina, utilizando los herrajes apropiados para su perfecto funcionamiento. Se prohíbe el uso de celosías.

REJAS O VERJAS.

No se permite la colocación de ningún tipo de verja o reja en puertas de acceso ni ventanas expuestas a áreas comunes.

En los linderos laterales y posteriores de las residencias se permitirá el uso de verjas y rejas siempre que no estén expuestas a áreas comunes. El diseño y material de todas las rejas y verjas a instalar deberá ser aprobado por el Comité de Arquitectura y Construcción.

ACABADO SUPERFICIES DE PISO.

Externamente, deberán usarse en los pisos materiales sólidos que armonicen con los acabados de pavimento en calles y aceras.
Dichos materiales pueden ser de superficie continua o de elementos prefabricados, pero en ambos casos de condición anti-deslizante y colores que mantengan la armonía del conjunto.

Las Condóminos tendrán la libertad de escoger los materiales de pisos interiores.

Los niveles de pisos interiores deberán fijarse a una altura no menor de diecisiete centímetros (0.17mts) sobre el nivel del terreno circundante y en general las variaciones de altura no podrán exceder de sesenta centímetros (0.60 cm) para garantizar el funcionamiento de los sistemas de drenaje de aguas pluviales y servidas.

Sistemas de CABLEADO, ILUMINACION Y ACOMETIDAS.

Todo el cableado de interconexión e interno incluyendo electricidad, y telecomunicaciones de las viviendas a construir y edificaciones adyacentes que venga de la red general de condominio a la caja central de la propiedad individual deberá ser canalizado de forma subterránea y contar con las instalaciones y estructuras aprobadas por los reglamentos y códigos vigentes a nivel nacional que permitan su registro y mantenimiento.

Esta totalmente prohibido el uso de todo tipo de cableado aéreo en fincas filiales y áreas comunes del condominio. Cuando se requiera de carácter temporal realizar una instalación con estas características se deberá cumplir con el proceso de aprobación por parte del Comité de Arquitectura y Construcción o de la Administración del Condominio.

La iluminación interna de las fincas filiales no debe producir resplandor o brillo excesivo sobre las propiedades vecinas y áreas comunes. Se prohíbe terminantemente la iluminación de propiedades adyacentes o colindantes.

Están prohibidos los sistemas de iluminación sobre las áreas extensas de las paredes exteriores o la iluminación directa en áreas laterales o traseras de la propiedad. Igualmente no se permite la instalación de sistemas de iluminación en el terreno o paredes que no dispongan de protectores externos para disimularlos desde las propiedades adyacentes.

El proyecto contempla una red general de distribución de los sistemas eléctricos, telefónicos y datos que alimentara todas y cada una de las fincas filiales y de las edificaciones en las áreas comunes. Esta red de distribución será subterránea y en cada finca filial se destinara una o varias cajas de conexión según corresponda. Es responsabilidad del propietario velar por que el diseño de su vivienda considere la interconexión a las cajas de alimentación de servicios de manera directa acorde a su ubicación. El Comité de Arquitectura y Construcción, velara porque todos los anteproyectos presentados hayan tenido en consideración la ubicación de las cajas de abastecimiento, en caso de que un diseño establezca el punto de interconexión donde no correspondiera, el CAC rechazara la propuesta y esta deberá ser modificada en planos.

Se prohíbe el uso de material PVC en todas las canalizaciones y accesorios de los sistemas de conducción eléctrica de las fincas filiales, estas deberán realizarse exclusivamente con conductores y figuras EMT.

Para la instalación de sistemas de seguridad electrónica individualizada para las fincas filiales deberá ser evaluada y aprobada por el CAC y la Administración del condominio.

Para los sistemas de seguridad perimetral individual en las fincas filiales se recomienda el uso de carcasas y domos de protección de manera que se reduzca al máximo el impacto visual generado y se mantenga la armonía y el respeto en el diseño de conjunto. Igualmente toda la instalación deberá ser canalizada subterráneamente, y contenida en conductores ocultos en los puntos donde se debe verticalizar la instalación de forma que no se perciban a la vista estos elementos.

Sistemas de DRENAJE PLUVIALES Y AGUAS NEGRAS.

El proyecto contempla una red general colectora de aguas pluviales asi como una red colectora de aguas negras. En ambos casos se ha dispuesto una conexión residencial que conectara todas y cada una de las fincas filiales al sistema así como a las edificaciones en las áreas comunes.

Estas redes colectoras destinaran para cada finca filial un registro colector de aguas pluviales y una prevista para recolección de aguas negras y servidas, corresponda.

En ambos casos es responsabilidad del propietario velar por que el diseño de su vivienda considere la interconexión a las cajas de alimentación de servicios de manera directa acorde a su ubicación.

Se prohíbe terminantemente la ejecución de drenajes individuales en cada propiedad independientes del sistema colector respectivo ya sea de aguas pluviales como de aguas negras.

No se permitirá en ningún caso el desfogue de aguas pluviales de manera directa al cordón y cano, mismo que deberá recibir únicamente los caudales que la propia escorrentía de jardines disponga en los mismos.

Cada propietario tiene la obligación de velar por la incorporación en propiedades desde el momento de diseño y hasta la construcción, y velar por el correcto mantenimiento de la cantidad necesaria o requerida de trampas de grasa que permitan el previo control de sólidos a depositar en la red común colectora de aguas negras, de manera que se alargue la vida útil de la red colectora y se reduzcan las posibilidades de obstrucción en el sistema.

El Comité de Arquitectura y Construcción, velara porque todos los anteproyectos presentados hayan tenido en consideración la ubicación de las cajas colectoras de pluviales así como trampas de grasas en acato a lo señalado, en caso de que un diseño establezca el punto de interconexión donde no correspondiera, o el uso de sistemas de drenaje individualizados y ajenos al sistema colector correspondiente, el CAC rechazara la propuesta y esta deberá ser modificada en planos y verificado que esta modificación se ejecute en obra.

AREAS DE SERVICIO.

Las áreas de servicio deben estar resguardadas de visibilidad en todos sus lados. El color de dichas estructuras debe combinar con el color de la edificación principal.

GARAJES.

Los garajes de 2-3 paredes que den a zonas comunes, deberán estar cerrado, evitando que se puedan apreciar las instalaciones interiores.
El uso de portones de metal, madera u otro material deberá someterse a aprobación por parte del Comité de Arquitectura y Construcción para garantizar que el diseño de los elementos a instalar se acople de manera armoniosa y funcional con las edificatorias y el entorno del condominio en general.

Es totalmente prohibido y de carácter obligatorio que el propietario acumule objetos en los estacionamientos, cocheras abiertas o garajes vehiculares expuestos a áreas comunes.

Sobre las áreas comunes, los acabados para accesos vehiculares y peatonales deberán ser idénticos a los acabados de acera y cordón y cano. Dentro de los límites de cada finca filial individual el propietario podrá modificar los acabados de piso en rampas de acceso vehicular y peatonal según su propio criterio.

JARDINES, CERCAS, SETOS Y DIVISIONES EXTERIORES.

Los condóminos podrán plantar árboles frutales o de tipo ornamental dentro de su área privada, evitando hasta donde sea posible que su follaje invada los predios vecinos. Se recomienda el uso de arboles forestales autóctonos.

El resto de la jardinería deberá consistir de arbustos y plantas en forma aislada o preferiblemente en grupos de tamaño y color descendente desde paredes o setos para lograr efectos visuales de concavidad en beneficio del proyecto como un todo.

Las zonas verdes entre las líneas de cordón y caño y las aceras deberán sembrarse de césped para no entorpecer la visibilidad y facilitar la labor de vigilancia.

No se permite utilizar paredes, muros, cercas o divisiones para encerrar, definir o delimitar las líneas de propiedad de las fincas filiales de propiedad individual que conforman el condominio.

Sin embargo se pueden utilizar cercas o divisiones para cerrar áreas de servicio, patios, piscinas y otras áreas que requieren de privacidad o protección de la flora y fauna. Para proceder a realizar estas obras se requiere la correspondiente aprobación por parte del CAC. Como regla general todos estos elementos de cerramiento, podrán ser utilizados en un área máxima equivalente al 4.5% del área total de la propiedad. Estos elementos no podrán tener una altura mayor al metro ochenta centímetros (1.80m), y sus características físicas permitirán la unidad visual arquitectónica, continuidad y armonía con todos los demás elementos de la finca filial y del proyecto en su conjunto.

No se permite por tanto el uso de paredes sólidas.

Se prohíben estrictamente los muros hechos de bloques de mampostería de concreto sin acabado, expuestos, así como el uso de cadenas, alambre navaja, o material similar que no sea compatible con la unidad arquitectónica del conjunto.

Todas las divisiones colindantes entre fincas filiales deberán estar constituidas por setos vegetativos con una altura no mayor a un metro ochenta centímetros (1.80m). Cualquier elemento vegetativo que exceda esta altura estará expuesto a ser cortado o derribado según corresponda por parte de la Administración del condominio a costo del propietario y deberá ser reemplazado en un término de quince días por elementos que cumplan la indicación de este reglamento de construcción, cubriendo el propietario de la finca filial todos los costos implicados en la tarea.

La instalación de estructuras de cerramiento bases o de soporte para la conformación de setos dependerá de la aprobación de uso por parte del CAC, quien basara su criterio luego de analizar entre otros el impacto visual, el tipo de vegetación a utilizar y la implicación para las propiedades vecinas.

Se prohíbe el uso de elementos vegetativos con frutos venenosos o que contengan espinas en su floresta, igualmente se prohíbe el uso de vegetación que impida la permanencia del césped, se recomienda el uso de especies de denso follaje y flores tropicales entre otras especies.

ARBOLES.

Los arboles del condominio no se podrán cortar o eliminar sin importar su ubicación dentro de fincas filiales o en áreas comunes, salvo en aquellas ocasiones muy especiales y en donde se cuente por parte del interesado, Junta Administrativa o propietario, con los respectivos permisos de tala extendidos por la oficina correspondiente del Ministerio de Ambiente y Energía.

Quienes realicen una tala de árbol sin los correspondientes permisos se expondrán a la sanción correspondiente acorde a la legislación vigente y deberán asumir toda la responsabilidad sobre el hecho.

Por tanto toda edificación deberá proponerse, diseñarse y construirse considerando la existencia y ubicación de todo árbol con tallo mayor a 15 centímetros de diámetro (15 cm), a una altura de un metro sobre nivel de terreno.

DISEÑO Y MANTENIMIENTO DE ZONAS VERDES.

La Administración del Condominio contratara los servicios de una empresa dedicada al diseño y manutención de jardines y zonas verdes. Los propietarios de las fincas filiales no deben modificar los jardines de las zonas comunes sin previa autorización de la Administración.
En el caso de los jardines exteriores de las fincas filiales que estén expuestas a zonas comunes, el diseño y/o modificación deberá ser aprobado por la Junta Administrativa.

Si el propietario de una finca filial no mantiene el jardín de esta propiedad en condiciones apropiadas, La Administración del condominio deberá proceder a dar mantenimiento a la misma, cobrando los gastos correspondientes como adicionales a la cuota mensual de mantenimiento establecida. El propietario con la aceptación del presente reglamento otorga a favor de la Administración una autorización de entrada a su propiedad para los efectos señalados, por plazo indefinido e irrevocable.

Los lotes se mantendrán con un concepto de “continuidad de área verde”, por lo cual no se permitirá la construcción de tapias.
La aplicación de concepto de continuidad implica que todos los propietarios tienen la responsabilidad de velar por que sus fincas filiales en estado natural, permanezcan limpias, libres de maleza y contaminantes, brindando el debido mantenimiento de poda a todo elemento vegetativo y arboles que se ubiquen dentro de la propiedad. El propietario se debe asegurar que en sus fincas filiales la hierba no supere los veinte centímetros de altura (20 cm).

Los predios podrán individualizarse en los linderos laterales y posteriores por medio de setos, cercas de madera o similares, aprobados y de una altura no mayor a ciento ochenta centímetros (180 cm).

Los jardines internos podrán tener plantas de cualquier tipo siempre y cuando la altura de estas no interfiera con las vistas de otras edificaciones, y no invadan o ensucien las propiedades vecinas.

Los condóminos podrán plantar árboles frutales, u ornamentales dentro de su propiedad evitando hasta donde sea posible que la caída de follaje no dañe estructuras vecinas.

MUROS.

Se permitirá la construcción de muros frontales decorativos a una altura máxima de sesenta centímetros (60cm) sobre nivel de terreno.

En caso de ser requeridos muros de contención en alguna finca filial, se autoriza la construcción de los mismos de forma escalonada con una altura máxima de un metro cincuenta centímetros (1.50m) cada escalón.

El diseño del muro, sus materiales y acabados deberán ser aprobados previo a su construcción por parte del Comité de Arquitectura y Construcción. EL Comité de Arquitectura y construcción y la Junta Administrativa se reservan el derecho de variar la localización, diseño y material de un muro al considerar que este afecta de alguna manera la armonía y estética del Condominio.

ETAPA CONSTRUCTIVA

PROCEDIMIENTOS INTERNOS PREVIOS A ETAPA DE CONSTRUCCION DE RESIDENCIAS

Se enuncian a continuación los diferentes procesos que todo propietario deber seguir para lograr la aprobación y construcción de su proyecto.

PRESENTACION DE ANTEPROYECTOS

Todo propietario deberá de presentar para su aprobación por parte del Comité de Arquitectura y Construcción o profesionales que ésta designe, antes que se elaboren los planos de construcción y especificaciones técnicas de cada proyecto individual, el anteproyecto de la casa o instalaciones a construir y este documento deberá como mínimo incluir los siguientes planos:

Plano de localización de la casa en el terreno, mostrando retiros y linderos
Planta de conjunto mostrando casa, y demás obras exteriores
Planta de distribución de los diferentes niveles
Fachadas frontal, posterior y laterales
Cortes típicos longitudinal y transversal
Planta de techos
Propuesta de arborización y jardines.

Todas las laminas con la información requerida deberá ser presentada a escala, totalmente limpia, sin tachaduras, borrones o muestras de correcciones en laminas de papel de tamaño 60x90 cm. El Comité de Arquitectura y Construcción tendrá la potestad e aceptar, modificar o rechazar dichos planos si no se ajustaran a las disposiciones del presente reglamento.

PRESENTACION DE PLANOS AL COMITÉ DE ARQUITECTURA Y CONSTRUCCION ANTES DE INICIAR TRAMITE DE SOLICITUD DE PERMISOS DE CONSTRUCCION CON AUTORIDADES PERTINENTES.

Una vez recibido el visto bueno del anteproyecto, el propietario podrá proseguir con los planos constructivos. Una vez que exista una primera versión en borrador de los planos constructivos el propietario deberá presentarlos al Comité de Arquitectura y Construcción haciendo entrega de los siguientes documentos:

Dos (2) juegos completos de planos a escala incluyendo obras exteriores. (juego de planos completos incluyendo planos arquitectónicos, eléctricos, mecánicos, estructurales, aire acondicionado, piscinas, decks y demás posibles obras exteriores).
Nota indicativa de los materiales de construcción a utilizar y acabados propuestos para la obra.

Esta presentación permitirá al Comité de Arquitectura y Construcción verificar que los planos desarrollados corresponden al anteproyecto presentado o en su lugar identificar diferencias y/o modificaciones y verificar que estas de igual manera cumplan con el reglamento de construcción del condominio.

El Comité de Arquitectura y Construcción (CAC), deberá aprobar los planos antes de que el propietario interesado solicite los permisos de construcción correspondientes ante las entidades gubernamentales correspondientes.

Pese a brindar su aval a la documentación presentada, el Comité de Arquitectura y Construcción no es responsable del incumplimiento en que pueda incurrir cada propietario de finca filial interesado, con respecto a la aplicación en diseño de obras de los reglamentos urbanísticos y de construcción vigentes.

Así mismo este comité “no es responsable” del cumplimiento de los procesos y trámites requeridos para la consecución de visados y permisos de construcción para cada residencia a desarrollar en las fincas filiales individuales que conforman el condominio. No es función del CAC verificar el cumplimiento con estos reglamentos.

Ninguna construcción o reparación podrá comenzar sin la aprobación y permisos gubernamentales correspondientes. Dichas aprobaciones y permisos se deberán presentar al CAC para la aprobación y definición de fecha de inicio de las obras respectivas.

La duración máxima para obras constructivas de obra nueva no podrá exceder los dieciocho (18) meses de construcción.

Toda modificación, remodelación o agregado que afecte un área mayor al 20% del área original de la residencia, se considerará como obra nueva y por tanto el propietario debe realizar los tramites establecidos para aprobación de obra nueva por parte del CAC.

Todas las modificaciones y agregados deben completarse dentro de un plazo máximo de seis meses (6). El propietario del condominio puede solicitar por escrito una prorroga de plazo al CAC en caso de prever atrasos. La extensión de plazo solo se concederá una única vez para cada proyecto y se dará como máximo un plazo adicional de cuatro (4) meses.

PROCESO DE CONSTRUCCION E INSPECCION

Una vez aprobados los planos y antes del inicio de la construcción, el propietario deberá suscribir un documento mediante el cual se compromete a las siguientes funciones:

Cumplir todo lo establecido en el presente reglamento.
Autorizar al Comité de Arquitectura y construcción y a la Junta Administrativa, a suspender las obras en caso de que la construcción incumpla con alguno de los artículos del reglamento de construcción o no se ajuste a la documentación presentada con base en la cual se otorgo la autorización.

Cumplido lo señalado y antes de iniciar las obras el propietario deberá notificar a la empresa constructora a cargo su responsabilidad de mantener las áreas comunes libres de materiales de construcción y de su obligación de reparar cualquier daño causado a dichas áreas.

Dada la aprobación a los planos de construcción por las partes respectivas. Al iniciarse la construcción de las obras y una vez marcados los trazos en el terreno previo al inicio de labores de zanjeo y cimentaciones, se deberá solicitar una visita de verificación al Comité de Arquitectura y Construcción para hacer constar que la obra cumplirá con los retiros mínimos requeridos y que la misma se ejecutara acorde a los planos presentados y aprobados. Esta aprobación es condición indispensable para la construcción de cimientos y levantado de paredes.

El propietario deberá presentar al Comité de Arquitectura y Construcción, nota donde la empresa constructora, acepte su responsabilidad de mantener las áreas comunes libres de materiales de construcción y de su obligación de reparar cualquier daño causado a dichas áreas y una nota adicional donde la empresa constructora también acepte las disposiciones contenidas en este reglamento.

CONSTRUCCIONES,MODIFICACIONES Y REPARACIONES

Los propietarios no podrán cambiar o modificar las fachadas de las construcciones, accesos y áreas de circulación que han sido aprobadas. No podrán decorar los exteriores de las diferentes edificaciones de las fincas filiales sin la previa autorización de la Junta Administrativa.

Ningún propietario podrá modificar o alterar las áreas comunes del Condominio sin previa autorización.

En caso de ser necesario todo propietario estará obligado a reparar, cambiar, o sustituir bajo su propio costo todas aquellas afecciones que en alguna forma puedan verse alteradas durante el proceso constructivo y puedan causar daños o perjudicar e incomodar a otros propietarios. En este caso el propietario tendrá un plazo no mayor a 30 días naturales para realizar las mejoras requeridas, caso contrario la Junta Administrativa asumirá los costos y trasladará las costas al propietario adicionando un 30 % del valor total como penalización.

OBLIGACIONES DE LAS COMPANIAS CONSTRUCTORAS

La empresa constructora contratada por los propietarios deberá suministrar al Comité de Arquitectura y Construcción o a la Junta Administrativa los siguientes documentos antes de iniciar labores:

Copia de Permiso de construcción.
Contrato firmado entre la compañía constructora y el propietario especificando plazo para ejecución de obras, y responsable de pago de los seguros obligatorios.
Copia de Póliza de Riesgos Profesionales y de Trabajo del Instituto Nacional de Seguros con la que se han tramitado los permisos de construcción respectivos.
Carta de aceptación de responsabilidad por daños causados a las áreas públicas, zonas comunes y demás áreas del condominio y en la que además se acepte cada una de las disposiciones establecidas en el Reglamento de Construcción del Condominio.
Documentación comprobante de depósito de garantía por la suma de cuatro mil dólares estadounidenses ($4,000.00), con el fin de cubrir los gastos de las reparaciones de los posibles danos hechos a la propiedad. La totalidad de la suma le será devuelta al finalizar la construcción en caso de que no se hayan ocasionado daños.

Además todas las empresas constructoras deberán:

Registrar nombre y número de cedula de los ingenieros a cargo de la obra, operarios, contratistas y proveedores.
Notificar de inmediato los cambios de personal.
Reportar horario de trabajo en caseta de seguridad
Asegurarse que todo su personal se identifique diariamente en la caseta de seguridad de manera obligatoria.
Mantener actualizadas las listas de personal laborando en la obra y brindar copia a seguridad.
Reportar diariamente el ingreso y retiro de materiales de construcción, maquinaria y herramientas.
Reportar en la castea de acceso y seguridad diariamente el número de finca filial a la que se le dirigen empleados de construcción, proveedores de materiales, etc. tanto al ingreso como a la salida.
Todas las bodegas e instalaciones provisionales requeridas deberán construirse dentro de los límites de la finca filial donde se realice la construcción sin afectar o incomodar a los vecinos de la misma.
En toda construcción se deberá instalar un cierre perimetral temporal durante la ejecución de obras, para minimizar el riesgo de impacto o accidentes que afecten propiedades anexas. El material de la división deberá ser sarán negro y a una altura de dos metros como mínimo cubriendo todo el perímetro.
Los materiales de construcción, mezcla de concreto, y desechos se deberán almacenar dentro de la propiedad. No se permitirá la invasión de propiedades vecinas, accesos vehiculares o zonas comunes.
Los materiales sobrantes de construcción deberán ser retirados a mas tardar cada dos días naturales. No se permitirá por ningún motivo la acumulación de desechos en ninguna propiedad durante el proceso constructivo.
El uso de vibro-compactadoras tendrá que ser aprobado previamente por el comité de Arquitectura y Construcción. Su uso será prohibido antes de las nueve de la mañana todos los días incluyendo sábados, domingos y feriados.
Deberá tenerse especial cuidado con los desechos que puedan ser trasladados por el viento o vehículos y caer e propiedades vecinas.
Durante el proceso de construcción es esencial para el ingreso de vehículos pesados a la finca filial que las empresas constructoras coloquen lastre sobre el cordón de cano y en las áreas comunes entre la calle y la propiedad en construcción. No se permitirá el uso de tierra. Al finalizar la obra el estado de estas áreas deberá ser el inicial, todo daño o variación deberá ser restituido a estado original a costo de la empresa constructora responsable.
Asegurarse que la edificación a construir tenga trampas de grasa con el fin de no dañar o disminuir la vida útil de la planta de tratamiento.
Responsabilizarse de que todas las líneas eléctricas, telefónicas y otras sean conducidas desde la red general del condominio hasta el tablero principal de la edificación de forma subterránea. Asi mismo todo cableado a cualquier zona de la propiedad deber ser subterráneo.
Por la seguridad de sus propios empleados el contratista deberá proveer un seguro de cobertura para todos sus empleados durante la duración del proyecto.
Garantizar el uso de casco, chalecos, guantes y todo equipo necesario para cumplir con las normas de seguridad ocupacional vigentes, responsabilizándose por cualquier hecho o accidente que ocurra en caso de no cumplir con la legislación vigente.

Es prohibido para el personal de construcción lo siguiente:

Ingresar a las áreas recreativas del Condominio.
Permanecer dentro de las áreas verdes del Condominio.
Contaminar con basura las propiedades vecinas. Todos los desechos deberán ser empacados debidamente y recolectados diariamente.
Ingresar o salir del condominio ingiriendo cualquier tipo de bebida alcohólica.
Recibir visitas de personas que no estén vinculadas con las labores propias de la construcción.

Durante la construcción de la residencia, cualquier violación a un artículo del Reglamento de construcción deberá corregirse en un máximo de siete días naturales, de lo contrario ya sea la Administración o el comité de Arquitectura y Construcción tendrá la autoridad de interrumpir la obra de construcción.

Los empleados de la constructora y proveedores de materiales, deberán reportarse al ingreso y salida en la caseta de seguridad diariamente, indicando el número de filial a donde se dirigen.

Los materiales de construcción y escombros deberán almacenarse dentro de los límites de la propiedad. Se prohíbe invadir las propiedades vecinas o áreas comunes. Los materiales sobrantes y basura deberán retirarse periódicamente, queda claro que se prohíbe almacenarlos en propiedades vecinas o áreas comunes.

Todo trabajador, visitante o proveedor de materiales podrá estacionar su vehículo únicamente en el lote afiliado en construcción.
Queda claro que en acato a las regulaciones vigentes toda obra a desarrollar en fincas filiales deberá tener un proceso de inspección a cargo de profesional responsable acreditado. El incumplimiento de esta acción no es responsabilidad del Comité de Arquitectura y Construcción, por tanto en caso de presentarse diferencias e incongruencias entre los planos aprobados y las obras en construcción, serán el propietario y el profesional responsable inscrito para la obra quienes deberán asumir sus responsabilidades respectivamente.

MODIFICACIONES A RESIDENCIAS Y ESTRUCTURAS ORIGINALES

No se permite a los propietarios cambiar o modificar las áreas exteriores, fachadas, accesos o áreas de circulación previamente aprobados.

No se permite a los propietarios de condominios modificar las áreas comunes del condominio sin aprobación o consentimiento escrito del Comité de Arquitectura y Construcción o de la Administración del Condominio.

Los propietarios de condominios deben reparar o cambiar a cuenta propia todas las cosas que de alguna manera dañen o molesten a los otros propietarios de condominios o violen lo señalado en este reglamento. El condominio tendrá derecho por medio de la Administración a contratar y hacer el trabajo y cobrar al propietario del condominio los gastos correspondientes en el siguiente cobro de cuota mensual de mantenimiento, proveyendo al propietario de condominio del desglose total y detallado de los gastos incurridos.

Todas las modificaciones y agregados deben completarse dentro de un plazo máximo de seis meses (6). El propietario del condominio puede solicitar por escrito una prorroga de plazo al CAC en caso de prever atrasos. La extensión de plazo solo se concederá una vez para cada proyecto y se dará como máximo un plazo adicional de cuatro (4) meses.

	Paleta de Colores para Exteriores en La Hacienda PINTURAS SUR
	La Hacienda Residential Community Construction Regulations